Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Ceny bytů v ČR: Trh se začíná přehřívat. Nákup již vyžaduje obezřetnost!

17. 06. 2016 7:31:00
ČNB zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Banky nebudou smět poskytovat hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti. Ve své zprávě o finanční stabilitě toho ČNB říká ještě více: Trh se začíná přehřívat.

Ač je v portfoliu bank jen každý dvacátý hypoteční úvěr úvěrem na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, je právě tato každá dvacátá hypotéka tím nejrizikovějším aktivem bank (ze segmentu hypotečních úvěrů). Tato rizikovost pro banku je dána především tím, že vezme-li si klient od banky hypotéku na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, dochází při poklesu tržní ceny nemovitosti automaticky i k poklesu nominální hodnoty zajištění tohoto úvěru a banka by tak mohla (v okamžiku, kdy klient nebude hypotéku schopen splácet) prodat nemovitost za nižší nominální hodnotu, než bude v okamžiku prodeje hodnota stávající pohledávky vůči klientovi - čili z tohoto obchodu tratí banka (i klient) a to může ohrozit finanční stabilitu bankovního sektoru. Naproti tomu, hypotéky které jsou poskytovány na 90 % nebo 80 % tržní hodnoty nemovitosti v sobě mají pro banku příjemný polštář pro možný pokles tržní ceny nemovitosti o 10 % nebo 20 %, aniž by došlo ke ztrátě na straně banky - v takových případech na propadu tržní ceny prodělává klient (banka ne). To, proč nyní dochází k regulaci poskytování těchto 100 % hypotečních úvěrů (od října 2016 bude stropem 95 % hypotéka) je dle mého úsudku proto, že trh s nemovitostmi (a byty především) se začal přehřívat.

Ve své zprávě ČNB doslova uvádí: "Příliš optimistická očekávání ohledně budoucího vývoje cen by mohla vést k přizpůsobení realizovaných cen cenám nabídkovým a roztočení cenové spirály. V případě nepříznivého šoku ve formě výrazného zvýšení úrokových sazeb a zhoršení příjmů dlužníků by pak mohly významně narůst úvěrové ztráty z hypotečních úvěrů."

Tedy ČNB uvádí ve své zprávě přesně to, co jsme si již výše vysvětlili. Tato regulace tedy má ochránit banky před úvěrovými ztrátami, které jsou s ohledem na stávající vývoj cen bytů více a více pravděpodobné.

ČNB ve své zprávě dále uvádí, že ceny bytů byly na konci roku 2015 v průměru nadhodnoceny o 5 % oproti fundamentu, který by byl normální s ohledem na ostatní ekonomické ukazatele a připojuje k tomu to hodnocení ještě další důležitou větu: "Toto nadhodnocení cen bytů by se mělo v následujících dvou letech dále zvyšovat". A přesně s tímto souvisí i další opatření ČNB, kdy od dubna 2017, budou banky smět poskytovat už jen hypotéky na 90 % tržní hodnoty nemovitosti.

Byty totiž budou v průměru nadhodnoceny o více než 10 % nad fundament. Roztočí-li se cenová spirála, pak může dojít ještě k vyššímu nadhodnocení a ČNB chrání banky (gentlemansky řečeno chrání finanční stabilitu země).

V současné době by tedy měli být při koupi nemovitosti obezřetní především všichni ti (druhý faktor je více rizikovější než faktor první), kteří v následujících 2-3 letech zvažují:

  • nákup bytu
  • nákup bytu, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let*

*Údaj vychází z tzv. indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu průměrné české domácnosti je třeba k pořízení bytu, jehož cena se rovná aktuálnímu cenovému průměru. Střední hodnota za období 2008-2016 je právě 5 let (zdroj: zde). Kupuje-li tedy někdo byt/dům, který by všemi svými příjmy celé domácnosti zaplatil déle než za 5 let, kupuje s největší pravděpodobností nemovitost, která je za hranicí rodinného rozpočtu a případný propad ceny bytu/domu by mohl napáchat ještě větší škody, než u koupí, u kterých by splacení trvalo 5 let a méně.

Přičemž závěrem bych doplnil, že to co je rizikem na jedné straně, je příležitostí na straně druhé, a proto v současné době může být výhodné (druhý faktor je větší příležitosti než faktor první) pro všechny, kteří v následujících 2 letech:

  • prodat byt
  • prodat byt, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let

Pro neztrátovou transakci s nemovitostí v Praze bych na úplný závěr doplnil poslední údaj ze zprávy vydané ČNB: "Podle odhadů ČNB se nabídkové ceny v Praze ke konci roku 2015 nacházely nejméně o 14 % výše než ceny skutečně realizované." a připojil k němu svůj komentář: POKUSTE SE ROZUMNĚ JEDNAT (výsledná, třeba právě 14 % sleva, může být potřebný stabilizační polštář pro vaše záměry nebo sny o bydlení), protože...

ČNB tento polštář začne bankám od 04/2017 vytvářet a přeneseně jej zaplatíme my - klienti.

Autor: Roman Šebl | pátek 17.6.2016 7:31 | karma článku: 20.23 | přečteno: 3214x

Další články blogera

Roman Šebl

V Kanadě zkrachoval největší nebankovní poskytovatel hypoték. Nemovitosti jsou předražené.

Píše se duben 2017 a celosvětová cenová bublina u nemovitostí prokázala svou přítomnost. Zpráva, která zaujala mou pozornost se týká krachu společnosti poskytující hypotéky v Kanadě, kde bublina je vůbec jednou z největších.

28.4.2017 v 17:00 | Karma článku: 21.69 | Přečteno: 836 | Diskuse

Roman Šebl

Deziluze pokračuje. Pozor - přesně takhle se chová cenová bublina.

Volba amerického prezidenta přinesla médiím překvapení. Akciové trhy se nejprve propadly, aby obratem vzrostly. Pokračuje deziluze, že je vše v pořádku a ceny akcií, nemovitostí a komodit odpovídají stavu ekonomik. A na to pozor!

16.11.2016 v 8:31 | Karma článku: 20.53 | Přečteno: 1069 | Diskuse

Roman Šebl

Záporné úrokové sazby už i na vkladech v bankách

Historická ekonomická abnormalita v podobě záporných úrokových sazeb se už přenesla i přímo na vklady klientů bank. Za své vklady poskytnuté bance začali v Německu lidé platit sazbu 0,4 % p.a.!

19.8.2016 v 8:36 | Karma článku: 26.13 | Přečteno: 1560 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Martin Malý

UBER – Zločinec nebo konkurence? Má služba taxi budoucnost?

Ve světle protestů řidičů taxi se musím zamyslet nad tím, co se nyní v podstatě děje. Jaká to má východiska a jaké změny můžeme čekat v oblasti služby - přeprava osob.

18.9.2017 v 21:19 | Karma článku: 33.42 | Přečteno: 2226 | Diskuse

Jaroslav Chudáček

Cena bitcoinu opět stoupá

Problémy s čínskými bitcoinovými směnárnami, které do konce září budou (určitě/asi/možná/dočasně a já nevím co ještě, kdo se v Číně má vyznat) zavřeny byly velmi elegantně a vlastně celkem logickým způsobem vyřešeny.

18.9.2017 v 12:49 | Karma článku: 15.74 | Přečteno: 451 | Diskuse

Miroslav Hruška

Flixbus a jeho expanze po České republice aneb divoký zelený kapitalismus v praxi

Už přibližně měsíc se ve světě autobusové dopravy v České republice odehrává konkurenční boj mezi Flixbusem a RegioJetem. Na první pohled by se zdálo, že konkurence je vítaná, ale jak jsem zjistil, Flixbus nehraje podle zákona ...

17.9.2017 v 11:47 | Karma článku: 28.39 | Přečteno: 1655 | Diskuse

František Boudný

Prodavačům teď zvyšují platy. Lemplové si to ale často nezaslouží

Včera jsem si byl koupit novou pračku. Ptáte se, proč o tom píšu? Proč vám to „cpu“? Protože jsem zažil typický obrázek dnešních obchodních center velkých nákupních domů – zákazník není náš pán.

16.9.2017 v 10:27 | Karma článku: 29.94 | Přečteno: 1983 | Diskuse

Jaroslav Novotný

Nákup a prodej nemovitosti: S realitkou nebo bez realitky

S rozvojem elektronického obchodování se i na trhu s nemovitostmi vyprofilovaly služby, které nabízejí obdobné či totožné služby jako klasické realitní kanceláře, přestože klientům sdělují, že vlastně realitkou nejsou.

15.9.2017 v 13:34 | Karma článku: 8.01 | Přečteno: 608 | Diskuse
Počet článků 52 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2180

"Vystupuji proti tradičnímu finančnímu poradenství. V oblasti osobních investic a financí nabízím odlišně fungující konzultační službu." Více na soukromém webu.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky

více


Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.