Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Ceny bytů v ČR: Trh se začíná přehřívat. Nákup již vyžaduje obezřetnost!

17. 06. 2016 7:31:00
ČNB zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Banky nebudou smět poskytovat hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti. Ve své zprávě o finanční stabilitě toho ČNB říká ještě více: Trh se začíná přehřívat.

Ač je v portfoliu bank jen každý dvacátý hypoteční úvěr úvěrem na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, je právě tato každá dvacátá hypotéka tím nejrizikovějším aktivem bank (ze segmentu hypotečních úvěrů). Tato rizikovost pro banku je dána především tím, že vezme-li si klient od banky hypotéku na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, dochází při poklesu tržní ceny nemovitosti automaticky i k poklesu nominální hodnoty zajištění tohoto úvěru a banka by tak mohla (v okamžiku, kdy klient nebude hypotéku schopen splácet) prodat nemovitost za nižší nominální hodnotu, než bude v okamžiku prodeje hodnota stávající pohledávky vůči klientovi - čili z tohoto obchodu tratí banka (i klient) a to může ohrozit finanční stabilitu bankovního sektoru. Naproti tomu, hypotéky které jsou poskytovány na 90 % nebo 80 % tržní hodnoty nemovitosti v sobě mají pro banku příjemný polštář pro možný pokles tržní ceny nemovitosti o 10 % nebo 20 %, aniž by došlo ke ztrátě na straně banky - v takových případech na propadu tržní ceny prodělává klient (banka ne). To, proč nyní dochází k regulaci poskytování těchto 100 % hypotečních úvěrů (od října 2016 bude stropem 95 % hypotéka) je dle mého úsudku proto, že trh s nemovitostmi (a byty především) se začal přehřívat.

Ve své zprávě ČNB doslova uvádí: "Příliš optimistická očekávání ohledně budoucího vývoje cen by mohla vést k přizpůsobení realizovaných cen cenám nabídkovým a roztočení cenové spirály. V případě nepříznivého šoku ve formě výrazného zvýšení úrokových sazeb a zhoršení příjmů dlužníků by pak mohly významně narůst úvěrové ztráty z hypotečních úvěrů."

Tedy ČNB uvádí ve své zprávě přesně to, co jsme si již výše vysvětlili. Tato regulace tedy má ochránit banky před úvěrovými ztrátami, které jsou s ohledem na stávající vývoj cen bytů více a více pravděpodobné.

ČNB ve své zprávě dále uvádí, že ceny bytů byly na konci roku 2015 v průměru nadhodnoceny o 5 % oproti fundamentu, který by byl normální s ohledem na ostatní ekonomické ukazatele a připojuje k tomu to hodnocení ještě další důležitou větu: "Toto nadhodnocení cen bytů by se mělo v následujících dvou letech dále zvyšovat". A přesně s tímto souvisí i další opatření ČNB, kdy od dubna 2017, budou banky smět poskytovat už jen hypotéky na 90 % tržní hodnoty nemovitosti.

Byty totiž budou v průměru nadhodnoceny o více než 10 % nad fundament. Roztočí-li se cenová spirála, pak může dojít ještě k vyššímu nadhodnocení a ČNB chrání banky (gentlemansky řečeno chrání finanční stabilitu země).

V současné době by tedy měli být při koupi nemovitosti obezřetní především všichni ti (druhý faktor je více rizikovější než faktor první), kteří v následujících 2-3 letech zvažují:

  • nákup bytu
  • nákup bytu, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let*

*Údaj vychází z tzv. indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu průměrné české domácnosti je třeba k pořízení bytu, jehož cena se rovná aktuálnímu cenovému průměru. Střední hodnota za období 2008-2016 je právě 5 let (zdroj: zde). Kupuje-li tedy někdo byt/dům, který by všemi svými příjmy celé domácnosti zaplatil déle než za 5 let, kupuje s největší pravděpodobností nemovitost, která je za hranicí rodinného rozpočtu a případný propad ceny bytu/domu by mohl napáchat ještě větší škody, než u koupí, u kterých by splacení trvalo 5 let a méně.

Přičemž závěrem bych doplnil, že to co je rizikem na jedné straně, je příležitostí na straně druhé, a proto v současné době může být výhodné (druhý faktor je větší příležitosti než faktor první) pro všechny, kteří v následujících 2 letech:

  • prodat byt
  • prodat byt, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let

Pro neztrátovou transakci s nemovitostí v Praze bych na úplný závěr doplnil poslední údaj ze zprávy vydané ČNB: "Podle odhadů ČNB se nabídkové ceny v Praze ke konci roku 2015 nacházely nejméně o 14 % výše než ceny skutečně realizované." a připojil k němu svůj komentář: POKUSTE SE ROZUMNĚ JEDNAT (výsledná, třeba právě 14 % sleva, může být potřebný stabilizační polštář pro vaše záměry nebo sny o bydlení), protože...

ČNB tento polštář začne bankám od 04/2017 vytvářet a přeneseně jej zaplatíme my - klienti.

Autor: Roman Šebl | pátek 17.6.2016 7:31 | karma článku: 20.23 | přečteno: 3223x

Další články blogera

Roman Šebl

V Kanadě zkrachoval největší nebankovní poskytovatel hypoték. Nemovitosti jsou předražené.

Píše se duben 2017 a celosvětová cenová bublina u nemovitostí prokázala svou přítomnost. Zpráva, která zaujala mou pozornost se týká krachu společnosti poskytující hypotéky v Kanadě, kde bublina je vůbec jednou z největších.

28.4.2017 v 17:00 | Karma článku: 21.69 | Přečteno: 845 | Diskuse

Roman Šebl

Deziluze pokračuje. Pozor - přesně takhle se chová cenová bublina.

Volba amerického prezidenta přinesla médiím překvapení. Akciové trhy se nejprve propadly, aby obratem vzrostly. Pokračuje deziluze, že je vše v pořádku a ceny akcií, nemovitostí a komodit odpovídají stavu ekonomik. A na to pozor!

16.11.2016 v 8:31 | Karma článku: 20.53 | Přečteno: 1072 | Diskuse

Roman Šebl

Záporné úrokové sazby už i na vkladech v bankách

Historická ekonomická abnormalita v podobě záporných úrokových sazeb se už přenesla i přímo na vklady klientů bank. Za své vklady poskytnuté bance začali v Německu lidé platit sazbu 0,4 % p.a.!

19.8.2016 v 8:36 | Karma článku: 26.13 | Přečteno: 1574 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Jiří Tichý

Bitcoin, peněženka a nákup

Určitě jste si všimli, že Bitcoin a celkový trh s Crypto měnou stále roste. Důvod bych viděl prostý v tom, že započala revoluce v měnovém systému.

21.11.2017 v 16:15 | Karma článku: 8.33 | Přečteno: 365 | Diskuse

Petr Šindelář

Výrobci vzkazují spotřebitelům. Spotřebitelé vzkazují obchodníkům

Po světě se roznesla fáma, že Číňanům i přes nedostatek kvalitní smetany zachutnalo máslo. Evropanům máslo prudce zdražilo a obchodníci nutí spotřebitele se ceně přizpůsobit, což v našem malém Česku neplatí pouze pro máslo...

20.11.2017 v 9:52 | Karma článku: 23.21 | Přečteno: 965 | Diskuse

Milan Petrák

Ke starším podnikatelům pro minerálku, k mladším pro slivovici

Obliba oboru podnikání je silně závislá na věku i pohlaví. Starší muži dávají přednost jiným oborům podnikání než mladší a stejně tak to platí pro ženy.

18.11.2017 v 22:28 | Karma článku: 5.72 | Přečteno: 393 | Diskuse

Karel Trčálek

Marxistické hlavy řádí jako divé, socialismus je zpátky v plné parádě

Ale netouží většina z nás právě po socialismu? Copak se nechceme vrátit zase tam, kde nám bylo tak dobře, kde nám bylo bez eurofašistů mnohem, ale opravdu mnohem líp?

16.11.2017 v 12:39 | Karma článku: 13.61 | Přečteno: 647 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Marxistické hlavy řádí

Když jsem o nich kdysi dávno slyšela poprvé, pomyslela jsem si, jaký naivka asi může na takovou pitomost z říše konspiračních teorií skočit. Teď už mám konečně odpověď. Je to Evropská komise.

16.11.2017 v 8:00 | Karma článku: 47.68 | Přečteno: 17175 | Diskuse
Počet článků 52 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2181

"Vystupuji proti tradičnímu finančnímu poradenství. V oblasti osobních investic a financí nabízím odlišně fungující konzultační službu." Více na soukromém webu.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky

více


Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.