Ceny bytů v ČR: Trh se začíná přehřívat. Nákup již vyžaduje obezřetnost!

17. 06. 2016 7:31:00
ČNB zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Banky nebudou smět poskytovat hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti. Ve své zprávě o finanční stabilitě toho ČNB říká ještě více: Trh se začíná přehřívat.

Ač je v portfoliu bank jen každý dvacátý hypoteční úvěr úvěrem na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, je právě tato každá dvacátá hypotéka tím nejrizikovějším aktivem bank (ze segmentu hypotečních úvěrů). Tato rizikovost pro banku je dána především tím, že vezme-li si klient od banky hypotéku na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, dochází při poklesu tržní ceny nemovitosti automaticky i k poklesu nominální hodnoty zajištění tohoto úvěru a banka by tak mohla (v okamžiku, kdy klient nebude hypotéku schopen splácet) prodat nemovitost za nižší nominální hodnotu, než bude v okamžiku prodeje hodnota stávající pohledávky vůči klientovi - čili z tohoto obchodu tratí banka (i klient) a to může ohrozit finanční stabilitu bankovního sektoru. Naproti tomu, hypotéky které jsou poskytovány na 90 % nebo 80 % tržní hodnoty nemovitosti v sobě mají pro banku příjemný polštář pro možný pokles tržní ceny nemovitosti o 10 % nebo 20 %, aniž by došlo ke ztrátě na straně banky - v takových případech na propadu tržní ceny prodělává klient (banka ne). To, proč nyní dochází k regulaci poskytování těchto 100 % hypotečních úvěrů (od října 2016 bude stropem 95 % hypotéka) je dle mého úsudku proto, že trh s nemovitostmi (a byty především) se začal přehřívat.

Ve své zprávě ČNB doslova uvádí: "Příliš optimistická očekávání ohledně budoucího vývoje cen by mohla vést k přizpůsobení realizovaných cen cenám nabídkovým a roztočení cenové spirály. V případě nepříznivého šoku ve formě výrazného zvýšení úrokových sazeb a zhoršení příjmů dlužníků by pak mohly významně narůst úvěrové ztráty z hypotečních úvěrů."

Tedy ČNB uvádí ve své zprávě přesně to, co jsme si již výše vysvětlili. Tato regulace tedy má ochránit banky před úvěrovými ztrátami, které jsou s ohledem na stávající vývoj cen bytů více a více pravděpodobné.

ČNB ve své zprávě dále uvádí, že ceny bytů byly na konci roku 2015 v průměru nadhodnoceny o 5 % oproti fundamentu, který by byl normální s ohledem na ostatní ekonomické ukazatele a připojuje k tomu to hodnocení ještě další důležitou větu: "Toto nadhodnocení cen bytů by se mělo v následujících dvou letech dále zvyšovat". A přesně s tímto souvisí i další opatření ČNB, kdy od dubna 2017, budou banky smět poskytovat už jen hypotéky na 90 % tržní hodnoty nemovitosti.

Byty totiž budou v průměru nadhodnoceny o více než 10 % nad fundament. Roztočí-li se cenová spirála, pak může dojít ještě k vyššímu nadhodnocení a ČNB chrání banky (gentlemansky řečeno chrání finanční stabilitu země).

V současné době by tedy měli být při koupi nemovitosti obezřetní především všichni ti (druhý faktor je více rizikovější než faktor první), kteří v následujících 2-3 letech zvažují:

  • nákup bytu
  • nákup bytu, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let*

*Údaj vychází z tzv. indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu průměrné české domácnosti je třeba k pořízení bytu, jehož cena se rovná aktuálnímu cenovému průměru. Střední hodnota za období 2008-2016 je právě 5 let (zdroj: zde). Kupuje-li tedy někdo byt/dům, který by všemi svými příjmy celé domácnosti zaplatil déle než za 5 let, kupuje s největší pravděpodobností nemovitost, která je za hranicí rodinného rozpočtu a případný propad ceny bytu/domu by mohl napáchat ještě větší škody, než u koupí, u kterých by splacení trvalo 5 let a méně.

Přičemž závěrem bych doplnil, že to co je rizikem na jedné straně, je příležitostí na straně druhé, a proto v současné době může být výhodné (druhý faktor je větší příležitosti než faktor první) pro všechny, kteří v následujících 2 letech:

  • prodat byt
  • prodat byt, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let

Pro neztrátovou transakci s nemovitostí v Praze bych na úplný závěr doplnil poslední údaj ze zprávy vydané ČNB: "Podle odhadů ČNB se nabídkové ceny v Praze ke konci roku 2015 nacházely nejméně o 14 % výše než ceny skutečně realizované." a připojil k němu svůj komentář: POKUSTE SE ROZUMNĚ JEDNAT (výsledná, třeba právě 14 % sleva, může být potřebný stabilizační polštář pro vaše záměry nebo sny o bydlení), protože...

ČNB tento polštář začne bankám od 04/2017 vytvářet a přeneseně jej zaplatíme my - klienti.

Autor: Roman Šebl | pátek 17.6.2016 7:31 | karma článku: 20.44 | přečteno: 3291x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Ekonomika

Ladislav Jílek

Něco k huti Liberty

My starší ji známe pod jménem Nová huť Klementa Gottwalda. Ti ještě starší ji znali pod jménem Jižní závod, který jí dali Němci, kteří ji začali stavět během 2SV.

25.3.2024 v 16:35 | Karma článku: 22.49 | Přečteno: 588 | Diskuse

Milan Smutný

Nesnesitelně drahá láce solárních a větrných zdrojů

Daňoví poplatníci v Německu se vztekají: v rozporu s vládní ideologií zjišťují, že zelená tranzice levnými zdroji ze slunce a větru se nejen nekoná, ale devastuje ekonomiku, soukromé i veřejné rozpočty a vede k politickému chaosu.

25.3.2024 v 11:31 | Karma článku: 35.65 | Přečteno: 894 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Co se to děje s úroky?!

Už tento týden bude znovu Česká národní banka rozhodovat o nastavení jejích úrokových sazeb. A ekonomové ve svých reportech skoro o ničem jiném nemluví.

20.3.2024 v 8:00 | Karma článku: 34.59 | Přečteno: 1532 | Diskuse

Karel Trčálek

Čelíme statistickému zkreslení paní Šichtařové!!!

Počet lidí, kteří jsou přesvědčení, že je paní Šichtařová ekonomka, v roce 2023 stoupl o 173 000 na 4,224 milionu lidí. Vyplývá to ze statistik paní Šichtařové...

18.3.2024 v 8:43 | Karma článku: 19.36 | Přečteno: 493 | Diskuse

David Kunc

Ekonomické události 11. týdne

Americká inflace se delší dobu pohybuje nad 3 %. Aby inflace zpomalila, bude muset zpomalit i americká ekonomika - což, se možná již pomalu začíná dít. Dokud v USA nenastanou podobné symptomy jako v EU, bude inflace patrně vyšší

18.3.2024 v 6:56 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 69 | Diskuse
Počet článků 52 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 2200

"Vystupuji proti tradičnímu finančnímu poradenství. V oblasti osobních investic a financí nabízím odlišně fungující konzultační službu." Více na soukromém webu.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky

více

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...